Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία - 19/07/2009
Έντυπη Έκδοση
Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία, Κυριακή 19 Ιουλίου 2009
Ποια επιλογή σάς ταιριάζει
ΤΟ ΣΤΑΥΡΟΛΕΞΟ ΤΗΣ ΕΠΙΛΟΓΗΣ ΚΥΜΑΙΝΟΜΕΝΟΥ Ή ΣΤΑΘΕΡΟΥ ΕΠΙΤΟΚΙΟΥ
ΚΥΜΑΙΝΟΜΕΝΟ επιτόκιο με υψηλό spread ή ακριβό σταθερό επιτόκιο; Το μη χείρον καλούνται αυτή την περίοδο να επιλέξουν όσοι προσέρχονται -έστω και διστακτικά- στις τράπεζες για την εκταμίευση νέου στεγαστικού δανείου.
Η τελική επιλογή δεν είναι εύκολη, καθώς τα μηνύματα με τα οποία βομβαρδίζονται οι υποψήφιοι δανειολήπτες είναι αντιφατικά. Από τη μία προαναγγέλλεται αύξηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων (ενδεχομένως και απότομη) με το που θα τελειώσει η κρίση, κάτι που από τους περισσότερους αναλυτές τοποθετείται χρονικά εντός του 2010.
Από την άλλη, όμως, οι τράπεζες εμφανίζονται εξαιρετικά διστακτικές στο να μειώσουν τα σταθερά επιτόκια, τα οποία, παρά τις όποιες προσφορές, παραμένουν σε επίπεδα άνω του 5% (ειδικά αν η διάρκειά τους υπερβαίνει τα 3 χρόνια).
Οσοι εκταμίευσαν στεγαστικό δάνειο τις τελευταίες εβδομάδες (οι χορηγήσεις στη συγκεκριμένη κατηγορία έχουν περιοριστεί στα 200 εκατ. ευρώ το μήνα) έχουν δύο επιλογές:
**Το κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο είναι συνδεδεμένο με το euribor τριμήνου και προσαυξημένο με ένα περιθώριο κέρδους το οποίο κυμαίνεται από 1,8% και σε αρκετές περιπτώσεις φτάνει στο 3%. «Για να εξασφαλίσεις spread χαμηλότερο του 1,8% πρέπει να ζητήσεις δάνειο που να αντιστοιχεί στο 60% της αξίας του ακινήτου», αναφέρει χαρακτηριστικά τραπεζικό στέλεχος. Με το euribor τριμήνου να διαμορφώνεται αυτή την περίοδο κοντά στο 1%, το τελικό κόστος για τον δανειολήπτη κυμαίνεται στο 2,8-3,5%. Λόγω κρίσης το euribor έχει περιοριστεί πλέον στο χαμηλότερο επίπεδο ιστορικά.
Οι πιθανότητες να ακολουθήσει ανοδική πορεία, ειδικά μετά το πρώτο εξάμηνο του 2010, είναι αυξημένες. Το ερώτημα, όμως, στο οποίο πρέπει να απαντήσει ο δανειολήπτης έχει να κάνει με την έκταση αυτής της αύξησης. Τα υψηλότερα επίπεδα (άνω του 5%), το euribor τα κατέγραψε το 2008, λίγο πριν ξεσπάσει η κρίση. Αν επαναληφθεί η ιστορία, ο δανειολήπτης με το κυμαινόμενο επιτόκιο θα βρεθεί αντιμέτωπος με ένα τελικό επιτόκιο της τάξεως του 7-8%.
**Τις τελευταίες ημέρες οι τράπεζες άρχισαν να ανακοινώνουν «προσφορές» στα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο. Βέβαια, τα τελικά επιτόκια δεν έχουν καμία σχέση με τις προσφορές του πρόσφατου παρελθόντος. Το σταθερό επιτόκιο για τρία χρόνια κοστίζει γύρω στο 4,3%-4,8%, ενώ το σταθερό 5ετίας ανεβαίνει στο 5-5,5%. Τα σταθερά επιτόκια έχουν και τα γνωστά... ελαττώματα: σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης (μερικής ή ολικής) επιβάλλεται ποινή, ενώ η μετατροπή του επιτοκίου από σταθερό σε κυμαινόμενο κοστίζει. Το αντίστροφο, δηλαδή η μετατροπή του επιτοκίου από κυμαινόμενο σε σταθερό, γίνεται δωρεάν.
Προς το παρόν η συντριπτική πλειονότητα όσων φτάνουν στο να εκταμιεύσουν ένα στεγαστικό δάνειο (είτε για να αναχρηματοδοτήσουν παλαιότερη οφειλή είτε για να αγοράσουν κάποιο ακίνητο) προτιμούν το κυμαινόμενο επιτόκιο και επωμίζονται το ρίσκο που αυτό συνεπάγεται. Το αν θα δικαιωθούν θα εξαρτηθεί:
*Από το πότε θα ξεκινήσει η άνοδος των επιτοκίων και από το πότε θα κορυφωθεί.
*Από τη χρονική διάρκεια κατά την οποία θα παραμείνουν υψηλά τα επιτόκια. Οσο μεγαλύτερη θα είναι αυτή η διάρκεια, τόσο μεγαλύτερη θα είναι η επιβάρυνση.
Οποιος επιλέξει αυτή τη στιγμή να πάρει κυμαινόμενο επιτόκιο, τον πρώτο χρόνο -εκτός συνταρακτικού απροόπτου- θα χαρεί. Τον δεύτερο όμως; Τον τρίτο; Οι προβλέψεις για την μελλοντική πορεία των επιτοκίων δεν είναι καθόλου εύκολες. Μόνο με... ασκήσεις επί χάρτου μπορεί κάποιος να δώσει μια πειστικότερη απάντηση στο ερώτημα «σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο».
Πάντως, από την εμπειρία των τελευταίων ετών έχουν προκύψει τα ακόλουθα συμπεράσματα:
*Οσο μεγαλύτερο είναι το spread που θα φορτωθεί ο δανειολήπτης τόσο πιο επικίνδυνο γίνεται το δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο (στην αγορά υπάρχουν αυτή τη στιγμή spread ακόμη και τριών μονάδων).
*Οσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του σταθερού επιτοκίου τόσο δυσκολότερες γίνονται οι προβλέψεις. Στο πρόσφατο παρελθόν δάνεια με σταθερό επιτόκιο 5 ή 7 ετών εγκλώβισαν τους συνδρομητές σε υψηλές δόσεις.
*Τα σταθερά επιτόκια μικρής διάρκειας μπορεί να αποδειχτούν ασύμφορα σε αυτή τη συγκυρία, καθώς παραμένουν ακριβά.
