Έντυπη Έκδοση

Οικονομία

Αναλύσεις

  • Διόρθωση τιμών τώρα!

    Η κτηματαγορά συνέβαλε καθοριστικά στους υψηλούς ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης που παρουσίασε η ελληνική οικονομία επί σειρά ετών.

    Αν κανείς ρίξει μια ματιά στο πώς διαμορφώνεται το ελληνικό ΑΕΠ, θα διαπιστώσει ότι η ποσοστιαία συμμετοχή των κλάδων της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, των ξενοδοχείων και εστιατορίων και των κατασκευών στην προστιθέμενη αξία είναι ιδιαίτερα υψηλή (10,41%, 6,11% και 3,91% αντίστοιχα). Πρόσφατες μελέτες (Βλάμης, Καραγιάννης και Μπένος, 2010) επίσης έχουν δείξει ότι υπάρχει θετική σχέση μεταξύ των επενδύσεων στον κλάδο υπηρεσιών διαχείρισης ακίνητης περιουσίας και της μεγέθυνσης σε επίπεδο περιφέρειας στην Ελλάδα. Από τα παραπάνω καθίσταται έκδηλη η στρατηγική σημασία του κλάδου των ακινήτων στη μεγέθυνση της ελληνικής οικονομίας.

    Εχουμε επανειλημμένα αναφερθεί από αυτήν εδώ τη στήλη στην κακή σημερινή οικονομική κατάσταση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και του κατασκευαστικού κλάδου. Τα στοιχεία που παρουσιάζει σε τακτά χρονικά διαστήματα η Ελληνική Στατιστική Αρχή σε σχέση με το μέγεθος της οικοδομικής δραστηριότητας, κάθε φορά μας επαληθεύουν πανηγυρικά. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της, κατά το Μάιο 2010, δείχνουν ότι η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα το εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, μείωση κατά 11,8% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, κατά 21,3% στην επιφάνεια και κατά 19,9% στον όγκο σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2009. Αυτά τα στοιχεία πιστοποιούν την ελεύθερη πτώση στην οποία βρίσκεται η οικοδομική δραστηριότητα και συνεπακόλουθα οι κατασκευαστικές εταιρείες.

    1 Ωστόσο, αυτό που προκαλεί ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι ότι παρά την κρίση που αντιμετωπίζει ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα δεν έχουμε δει αυτό να μεταφράζεται σε χαμηλότερες τιμές, για παράδειγμα για τους δυνητικούς αγοραστές κατοικιών (residential market).

    Αυτό προκύπτει από σχετική ανάλυση της Alpha Bank, η οποία διαπιστώνει πτώση μόνο 3,8% στις τιμές των κατοικιών για το δεύτερο τρίμηνο του 2010, σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, οπότε η πτώση αντιστοιχούσε στο 3,1%. Θα ανέμενε κανείς αρκετά μεγαλύτερη υποχώρηση των τιμών στις νεόδμητες κατοικίες δεδομένων τόσο της σημαντικής μείωσης της ζήτησης διαμερισμάτων λόγω της αυξημένης αβεβαιότητας των νοικοκυριών για την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, όσο και λόγω της πλεονάζουσας προσφορά κατοικιών (κυμαίνεται σταθερά πάνω από 150.000 πανελλαδικά). Επιπλέον, οι αυξημένες προσδοκίες των νοικοκυριών για πιθανή περαιτέρω πτώση των τιμών των κατοικιών σε χαμηλότερα επίπεδα στο μέλλον οδηγεί σε αναβολή της απόφασης για αγορά κατοικίας.

    Η μείωση της ζήτησης κατοικιών αντικατοπτρίζεται και στην επιβράδυνση του ρυθμού μεταβολής των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Τέλος, το φορολογικό περιβάλλον όπως έχει διαμορφωθεί τους τελευταίους μήνες δημιουργεί συνθήκες επιπλέον περιορισμού του αγοραστικού ενδιαφέροντος για κατοικίες. Αντίθετα, στις ώριμες αγορές ακινήτων όπου λειτουργεί ο νόμος της προσφοράς και της ζήτητης, όπως για παράδειγμα στη Μεγάλη Βρετανία, οι μειώσεις των τιμών των κατοικιών έχουν φθάσει σήμερα μέχρι και 30% (σε περιοχές του Λονδίνου και νότιο-ανατολικά όπου παραδοσιακά βρίσκονται οι ακριβές περιοχές).

    2 Τα πράγματα δεν είναι καλύτερα στην επαγγελματική στέγη (retail market). Ερευνα της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου για τα επαγγελματικά ακίνητα και δη τα καταστήματα έδειξε ότι στο κέντρο της Αθήνας έκλεισαν 215 καταστήματα, δηλαδή ποσοστό 17,2%, σε εμπορικούς δρόμους όπως η Ερμού, η Σταδίου, η Πανεπιστημίου και η Ακαδημίας ενώ ανάλογη είναι η κατάσταση και σε άλλες περιοχές.

    Αντί οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να πάνε σε αναδιαπραγμάτευση των ενοικίων -όπως δηλαδή συμβαίνει στις ώριμες αγορές γραφείων και καταστημάτων όπου αναγκάζονται οι ιδιοκτήτες να μειώσουν τα ενοίκια έως και 30%- κάποιοι επιλέγουν να διώξουν τους ενοικιαστές και προτιμούν να κρατούν κλειστά τα ιδιόκτητα ακίνητά τους. Δεν μπορούν να αντιληφθούν ότι το κόστος απαξίωσης (depreciation) των ακινήτων τους πρέπει να το καταβάλουν ούτως ή άλλως (sunk costs) πληρώνοντας για τη συντήρησή τους σε τακτά χρονικά διαστήματα. Επιπλέον, δεν είναι ορθολογικό να αφήνεις τον σημερινό ενοικιαστή σου (ιδιαίτερα αν είναι καλοπληρωτής) να φύγει δεδομένου ότι είναι εξαιρετικά αβέβαιο το αν θα μπορέσεις εύκολα και άμεσα να τον αντικαταστήσεις.

    Το συνδυαστικό συμπέρασμα που προκύπτει από τις έρευνες της Εθνικής Συνομοσπονδίας Ελληνικού Εμπορίου, της Alpha Bank καθώς και από τα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, είναι ότι η κτηματαγορά είναι εγκλωβισμένη στο τούνελ της ύφεσης και η υποχώρηση των τιμών δεν είναι τόσο μεγάλη ώστε να βοηθήσει στην αύξηση των αγοραπωλησιών. Επιτέλους, ας αφεθεί ο μηχανισμός της προσφοράς και της ζήτησης να λειτουργήσει.

    Η όποια διόρθωση των τιμών είναι αναγκαία προκειμένου να εξορθολογικοποιηθεί η αγορά και οι τιμές να πλησιάσουν το μακροχρόνιο επίπεδο ισορροπίας τους. Ταυτόχρονα όμως είναι και επιθυμητή αφού ο ικανός, σωστά πληροφορημένος και έμπειρος επενδυτής μπορεί να διακρίνει τις ευκαιρίες και να τις εκμεταλλευτεί αγοράζοντας φθηνά, όταν οι αγορές ακινήτων υποχωρούν (φάση bear market) και πουλώντας ακριβά, όταν οι αγορές ανακάμπτουν-κορυφώνουν (φάση bull market).

  • Κοινωνικό πακέτο ή ριζικές τομές;

    Ενόψει Σεπτεμβρίου και ΔΕΘ διακινείται η ανάγκη να υπάρξει κυβερνητική «δέσμη κοινωνικών μέτρων» ως «κοινωνικό αντίβαρο» ή «πακέτο» έναντι του ό,τι έχει προηγηθεί λόγω μνημονίου και δημοσιονομικής προσαρμογής.

    Πράγματι εκτός της δημοσιονομικής προσαρμογής και της ανταγωνιστικότητας χρειάζονται και η ανάπτυξη και η κοινωνική συνοχή, όμως το δις εξαμαρτείν ουκ ανδρός σοφού - πόσω μάλλον το τρις.

    Γιατί η συζήτηση για το «κοινωνικό πακέτο» μοιάζει να αναπαράγει τα μετεκλογικά μέτρα «στοχευμένων», υποτίθεται, ενισχύσεων όταν η οικονομία βάδιζε προς τη δημοσιονομική χρεοκοπία, και γιατί, επιπλέον, μοιάζει ακόμη περισσότερο στη ΔΕΘ του 2003 με το περιώνυμο «κοινωνικό πακέτο» του 1 δισ. ευρώ που είχε εξαγγελθεί από τον τότε πρωθυπουργό, αλλά ουδέν κοινωνικό (και πολιτικό) αποτέλεσμα απέφερε.

    Η συζήτηση περί ανάγκης «κοινωνικού πακέτου» πρέπει να αντλεί διδάγματα από τα λάθη του παρελθόντος. Π.χ. από το ότι οι «στοχευμένες» πολιτικές σε χαμηλές εισοδηματικές ομάδες είναι εφικτές όταν αυτές είναι τεχνικά εντοπίσιμες. Ή από το ότι η επανεξαγγελία «προγραμμάτων» (τότε του ΚΠΣ, τώρα του ΕΣΠΑ) ούτε συνθέτει «κοινωνικό πακέτο» ούτε αποδίδει διακριτό κοινωνικό αποτέλεσμα.

    Στις παρούσες συνθήκες με την ονομαστική απομείωση των μισθών στον δημόσιο τομέα, το ονομαστικό πάγωμα των αμοιβών στον ιδιωτικό, την απογείωση αφ' ενός μεν του πληθωρισμού πάνω από το 5%, αφ' ετέρου δε των πιθανοτήτων κάθε οικογένεια, από τα σχεδόν 4 εκατομμύρια νοικοκυριά της χώρας, να έχει τουλάχιστον έναν άνεργο κατά τη διάρκεια της κρίσης, με ανάλογες δυσμενείς επιπτώσεις στους συρρικνούμενους οικογενειακούς προϋπολογισμούς, η πολιτική για το «κοινωνικό πακέτο» καλείται να υπερβεί τα (αναποτελεσματικά) συνήθη και τετριμμένα.

    Οι συρρικνούμενοι οικογενειακοί προϋπολογισμοί στην Ελλάδα είναι αντιμέτωποι με την ακριβότερη βενζίνη της Ευρωπαϊκής Ενωσης, που γίνεται συγκριτικά ακριβότατη εάν συγκριθεί σε «ισότιμα αγοραστικής δύναμης», το ίδιο δε ισχύει και με ορισμένες κατηγορίες τροφίμων και ειδών πρώτης ανάγκης. Επιπλέον, οι οικογενειακοί προϋπολογισμοί στην Ελλάδα επιβαρύνονται με μοναδικές στην Ευρώπη ιδιωτικές δαπάνες «παιδείας», όπως και με εξίσου μοναδικές στην Ευρώπη ιδιωτικές δαπάνες «υγείας».

    Στις συνθήκες της τρέχουσας κρίσης «κοινωνικό αντίβαρο» ή «πακέτο» είναι οι ριζικές τομές ώστε να απαλλαχθούν οι οικογενειακοί προϋπολογισμοί από κάθε είδους «εγχώριες» προσαυξήσεις και «δοσίματα» που στην μεν περίπτωση των αγαθών συστηματικά διοχετεύονται ή διακρατούνται εκτός εθνικής οικονομίας, στην δε περίπτωση των υπηρεσιών για «δημόσια αγαθά» διακρατούνται κυρίως εκτός της επίσημης οικονομίας.

    Συνεπώς το «κοινωνικό αντίβαρο» ή «πακέτο», εάν είναι να υπάρξει, πρέπει να ασχοληθεί με τα μείζονα της διανομής και της αναδιανομής του εισοδήματος, με αυτά που βαρύνουν τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς. Μέσω αυτών είναι δυνατόν να ωφεληθούν και οι περισσότερο ευπαθείς κοινωνικές ομάδες. Κι όχι μόνον με «στοχευμένα» μέτρα τα οποία, βεβαίως, αυτή τη φορά πρέπει να είναι σχεδιασμένα και χρηματοδοτημένα ώστε να μπορούν να συναντήσουν τους στόχους τους.

Αποστολή με Email Εκτύπωση σελίδας

Διαβάστε επίσης

Στην κατηγορία
Οικονομία
Άλλα θέματα στην κατηγορία Οικονομία της έντυπης έκδοσης
Τουρισμός
Χρεοκόπησε το μοντέλο του θερινού προορισμού
"Θερμή" υποδοχή στη ΔΕΘ
Μεταξύ τρόικας και... κοινωνίας
Δημόσιο χρέος
Διεθνές σοκ και δέος για το ελληνικό χρέος
Νέο ψαλίδι σε μισθούς-συντάξεις
Οι... πονηριές πληρώνονται
Μέτρα-σοκ για την τρίτη δόση του δανείου
Λύσεις ανάγκης για 500 εκατ. ευρώ
Αγορά
Η κερδοσκοπία «ταΐζει» το τέρας της ακρίβειας
Βεντέτα μεταξύ «καρτέλ» και Επιτροπής Ανταγωνισμού
ΦΠΑ και στρεβλώσεις «πνίγουν» τις εταιρείες
Παζάρια με τους αλευροβιομήχανους
Κερδοσκοπία
Νέα κόλπα με τα τρόφιμα
Φόβοι για ντόμινο στις αγορές αγροτικών πρώτων υλών
Τράπεζες
Καταλύτης εξελίξεων το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο
Η κρίση μείωσε την κερδοφορία
Διεθνή
Τα επικίνδυνα παιχνίδια του Κάμερον και η επερχόμενη θύελλα
Δυστρόπησαν οι αγοραστές στη δημοπρασία της Ντοβίλ
«Εναέριες» συμμαχίες
Το «άνοιγμα» της αγοράς ενέργειας έφερε μπλακάουτ
Πωλήσεις-ρεκόρ για τα είδη πολυτελείας
Επιχειρήσεις
Συρρικνώνονται για να επιβιώσουν
Στροφή προς τις εξαγωγές
Σε άνοδο τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας
Στα χέρια ιδιωτών για 6,5 εκατ. ευρώ
Νέος πονοκέφαλος με την ΕΛΒΟ
Δανεισμός
Οι υπερχρεωμένοι ανάβουν τώρα φωτιές στις τράπεζες
«Λυπητερές» 5 εκατ. ευρώ
Συνέντευξη: Giuseppe Fontana
«Να σώσουμε τις θέσεις εργασίας»
Ομόλογα
Γερμανική προέλαση στις αγορές
Καλύτερο το κλίμα στη διατραπεζική
Χρηματιστήριο
Ψάχνει σωσίβιο η παγκόσμια αγορά
Σύννεφα πάνω απ' τις μετοχές
Αντιδρά ο ΣΜΕΧΑ για τους ξένους συμβούλους